지목 변경된 농지는 매입하기 쉽다?

" 농지를 취득할 수 있는 방법엔 무엇이 있나? "

농지를 취득할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 먼저 농사일의 3분의 1 이상을 가족이 직접 하거나 1년 중 30일 이상을 직접 수행하고, 나머지 일들은 위탁경영을 하려고 하는 사람들의 경우를 살펴봅시다. 당연히 이러한 분들은 농림지역이든 어느 곳이든 간에 농지를 합법적으로 소유할 수 있습니다.

 

이때 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는데 농지의 소재지를 관할하는 농지관리 위원회 위원 2인 이상으로부터 확인을 받아야 합니다. 농업경영계획서도 작성하여야 하는데 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계장비의 확보방안을 제시하여야 합니다.

 

온실이나 버섯재배사, 비닐하우스 같은 것을 설치하기 위한 영농목적이라면 농지 규모가 330제곱미터 이상이어야 취득할 수 있으며 기타의 목적이라면 1000미터제곱 즉 303평 이상이어야 합니다. 그 면적 미만의 농지거래는 원칙적으로 금지되어 있지요. 농지의 최소 소유 면적이 작아지면 국가적 차원에서 볼 때 효율적인 농업생산이 어려워지기 때문입니다.

 

합법적으로 농지를 소유하게 되면 작은 농가주택을 마음대로 지을 수 있을까요? 아닙니다. 농가주택을 지을 수 있는 경우는 당해 세대의 농업, 임업, 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하거나 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업, 임업, 축산업을 영위하는 경우 뿐입니다.

 

부속 창고나 축사 등은 1세대당 660제곱미터 이하만 가능합니다. 개발제한구역(그린 벨트)에서는 종종 기존 농민이 이 규정을 이용하여 창고나 축사라는 명분으로 건물을 짓고 나서 나중에 몰래 공장 같은 곳에 임대를 주기도 합니다.

 

합법적으로 농지를 소유하게 된 사람이 정당한 사유 없이 농사일을 하지 않거나, 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유하거나, 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였을 경우에는 당해 농지의 처분 명령을 받게 됩니다. 즉 팔아야 한다는 말입니다. 경우에 따라서는 징역형 또는 벌금형과 같은 형사처벌도 가능합니다.

 

혹시, 골치 아픈 농지취득자격증이나 전용허가를 받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우도 있을까요?

 

먼저 국토이용관리법상 거래허가지역으로 묶인 그린벨트 내 농지를 구입하면 농지취득자격증명 없이 거래허가만 받으면 되지만 그러한 농지가 경매 시장에 나왔을 경우 법원에서는 농지취득자격증명을 요구하기도 합니다. 이런 경우 낙찰 후 7일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 낙찰이 취소됩니다.

 

법에는 바다를 매립하여 생긴 농지(매립농지)나 농업기반공사가 개발하여 매도하는 1500제곱미터 미만의 농원 부지와 농어촌휴양지에 포함된 1500제곱미터 미만의 농지 등은 아무나 살 수 있다고 되어 있으나 실제로는 잘 이루어지지 않습니다. 8년 이상 농업을 하던 자가 이농하는 경우는 계속 소유가 가능하며(8년 이상 소유한 농지는 양도소득세가 면제된다는 것도 알아두세요!) 상속을 받았을 경우에도 농지를 소유할 수 있습니다.

 

가장 손쉬운 방법은 한때 농지(전답)이었으나 대지나 잡종지로 지목이 이미 변경되어 있는 땅을 사는 것입니다. 전국 146개 시, 군, 구에 설치된 농어촌 빈집 정보센터를 이용하면 현재 주택이 남아 있는 대지들을 찾을 수 있습니다.

 

빈집 정보센터에서는 빈집의 위치, 면적, 지목, 소유자의 성명 및 연락처 등의 기초 자료를 제공합니다. 주의사항은 빈집 자체는 무허가여도 괜찮지만, 지목은 대지나 잡종지로 되어 있어야 한다는 점입니다. 지목은 전답이지만 현황은 잡종지라면 대법원 판례에 따라 그냥 살 수도 있습니다.

 

이상의 경우들이 아니라면, 농지를 다른 목적으로 사용하여도 좋다는 허가를 받아 구입하게 되는데 이것이 바로 농지전용허가입니다. 농지전용허가를 받을 때는 농지 거래 면적의 최소 단위인 1000제곱미터 이상이어야만 가능합니다. 이처럼 전용허가를 받게 되면 국가적으로 볼 때 농지의 전체 면적이 줄어들게 되므로 새로운 농지를 만들어 대체시켜야 할 필요성이 대두될 수 있습니다.

 

이 때문에 정부에서는 농지전용허가를 받는 사람에게 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 부과시키는데 대체농지조성비는 평당 10000~40000원이며 농지전용부담금은 공시지가의 20%를 납부하게 됩니다.