2021년 집 값은 어떻게 될까?

" 2021년 집 값, 정부와 시장 모두 상승 예측 "

정부 관련 연구원에서 2021년도 집 값이 '상승한다'고 예측한 보고서를 발표했습니다. 전국적으로 집값은 1.5%가 상승하고, 전세는 3% 정도가 상승할거다 라는 예측 수치가 나왔습니다. 참고로 이 보고서는 국토부 산하 공기업 출연 (한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한주택보증)이라고 합니다.

 

이 국토부 산하 민간 기관에서 내놓은 보고서에서는 현 정부의 정책 기조가 주택가격을 안정화시키는 것이 목표임에도 불구하고 내년 집값의 상승 전망이 보고되었습니다. 즉 보수적인 관점을 띤 보고서임에도 불구하고 상승 예측이 나왔다는 뜻입니다.

 

해당 연구원에서 10년간 아파트 가격 상승요인을 분석해보니 수급의 불균형이 가장 큰 영향요인인 것으로 밝혔습니다. 집이 부족한데 사람들의 수요가 높아지면 가격이 오른다는 당연한 말입니다. 수요와 공급이 가장 크게 영향을 미치고, 그 다음으로는 경제성장률이 올라가면 가격이 올라간다고 합니다. 그리고 주택담보대출증가율, 즉 대출을 많이 받게 되면 그 대출금으로 집을 사니까 가격이 올라갑니다.

 

가장 흥미로운 점은, 투기 억제론자들 주장과 반대로 다주택 비율이 늘어날수록 아파트값 상승폭은 낮아지고, 다주택 비율이 줄어들수록 상승폭은 커지는 경향이 있습니다. 대개 다주택자들이 많아지면 투기꾼들이 늘어나서 집 값을 올린다고 얘기하지만, 실제로 정부 관련 연구원에서 분석을 해보았더니 <다주택자가 오히려 늘어나야 집 값이 안정된다>라는 결과가 나온 것입니다.

 

집 값 상승 요인에 대해서 요약하여 정리해보겠습니다.

 

1. 공급이 적어지면 가격이 많이 올라간다.

2. 경제가 커지면 같이 가격이 올라간다.

3. 주택 담보 대출을 많이 받으면 가격이 올라간다.

4. 금리가 내려가면 가격이 올라간다.

 

2021년도 주택 공급은 급감하며, 내후년은 더 적어집니다. 그러므로 현재 집 값이 상승할 요인이 엄청나게 커지고 있는 것입니다. 서울과 그 외 지역의 상승폭은 다를 수 있습니다. 확실히 서울의 경우에는 공급이 부족하면 가격이 급등합니다.

 

전세가에는 경제성장률이 가장 크게 영향을 미친다고 합니다. 전세를 사는 분들도 전세가를 올려 주거나 조금 더 좋은 집 가서 전세를 살고자 할 때, 월급이 늘어나고 여력이 생겨야지 그런 마음이 듭니다.

 

또한 금리가 내려갈 수록 전세가는 올라갑니다. 경기가 좋아지거나 금리가 내려가면 전세는 확 뛴다는 것입니다. 금리가 내려갈수록 전세자금대출을 빌리기도 쉬워지지만 집주인 입장에서는 금리가 내려가니까 전세금 받아서 은행에 넣어놓는 것이 의미가 없어집니다. 그러니까 금리가 내려가면 집주인도 전세가를 올리려고 하며, 그 올려준 전세가를 세입자들도 맞춰줄 수 있게 되니까 가격이 올라갑니다.

 

수급도 전세가에 영향을 미칩니다. 내년, 내후년 물량이 줄어들면 전세가도 올라갈 가능성이 높아집니다.

 

시장에서도 내년 집 값 전망을 "모두 상승 예측"하고 있습니다.

 

** 2021년 부동산 요약 **

신규 공급 부족

전세 공급 부족

 - 임대차 3법 때문

저금리 기조 지속

 - 한국은행도 내년에 금리 올린다 X

 - 미국의 경우에도 23년까지는 금리를 올리지 않겠다고 공언

갭투자 간극 감소

 - 저금리 기조가 계속되며 전세가 계속 올라가고

 - 매매가는 종부세와 같은 세금 때문에 천천히 상승

 - 전세가 급등한다

 - 전세가 급등하면 갭투자의 갭이 작아지는 효과

 - 악순환의 고리가 연결되는 것

갈아타기 수요 증가

 - "이 집 팔고 전세끼고 사 놓으면 되는 거 아니야?"라는 갈아타기 등장

 - 갈아타려는 수요가 생기면서 다시 매매가를 자극

 - 악순환의 고리가 연결되는 한 해가 될 것으로 예상 (정부 연구보고서 참고)

 

**2021년은 본격적인 전세/매매 동반 상승

무주택자들 어떻게 할 것인가?

주담대, 신용대출 막힌 상태

당장 집이 문제가 아님

전세금이 걱정이다