상생임대인 제도의 요건 정확하게 알기!

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/021/0002544954?sid=101 

전세 계약 후 주택 취득하면 ‘상생임대인’ 안돼…갭투자자 혜택 제한

Fact

 1. 전세계약을 먼저 하고 주택을 취득한 집주인은 다음 계약 때 임대료를 5% 이하로 올리더라도, 상생임대인으로서 혜택을 받을 수 없다.

 2. 단, 기존 임차인이 개인 사정으로 일찍 나간 경우에는 이전 계약과 새로 체결하는 계약기간을 합쳐 상생 임대 기간으로 인정한다

 3. 상생임대인 제도* : 임대차 계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도

 4. 예를 들어 2020년 7월 새 임대차 계약 → 같은 해 9월 주택 취득, 임대 개시, 임대료 5% 이내 인상 : 상생임대인 양도세 비과세 받을 수 없어

 5. 주택을 매입하면서 임대차 계약을 승계 받은 경우도 역시 직전 임대차 계약으로 인정하지 않는다

 6. 새로운 계약을 체결한 뒤 1년 6개월이 지나면 상생임대 요건을 채우고 세제 혜택을 받을 수 있다

 

의견

 1. 동일한 임대인이 동일한 임차인과 연달아 계약했더라도 소유권 이전이 완료되기 전에 직전 계약을 체결한 경우엔 상생임대인 혜택을 주지 않겠다는 취지

 

→ 양도세 비과세를 받는 방법에는 대표적으로 1) 실거주 2년 2) 상생임대인 제도 3) 주택임대사업자 세 가지가 있다. 상생임대인 제도는 만약 임대인으로서 전세를 맞출 경우에 '새로 계약서'를 쓰고, 1년 6개월 이상을 유지한 후 2024년 12월 31일까지 '임대료를 5% 이내로 인상'하는 전세계약을 연장할 경우에 양도세 면제를 적용 받는다. 곧 2023년 1월이 되고, 1년 6개월을 채워야 하니, 유효한 날짜가 얼마 남지 않은 셈이다. (늦어도 2023년 6월 30일까지는 전세를 새로 맞추고, 2023년 12월 31일에는 계약을 갱신해야 함)