건폐율과 용적률이 부동산 투자의 '핵(core)'이다!

" 부동산 투자자라면, 꼭 알아야하는 건폐율과 용적률 "

부동산을 매입하기 위해서는 매입자 스스로 제한 조건들을 알 필요가 있습니다. 그래야 수익률을 스스로 가늠해 볼 수 있으며, 제대로 투자를 할 수 있기 때문입니다.

 

투자자가 부동산 투자를 할 때 알아야 할 사항들 중 가장 중요한 것 두가지는 바로 '건폐율'과 '용적률'입니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면접 합계의 비율입니다. 건폐율과 용적률은 지역마다 다릅니다.

 

대지면적은 토지대장에 나와 있는 면적이 기준이 되며, 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때의 면적을 기준으로 합니다. 대지가 언덕에 있다고 해서 실측 면적으로 계산하지는 않는다는 걸 알아두세요. 등기가 되어 있는 대지라고 해서 그 면적 전체를 대지면적으로 생각해서는 안 됩니다. 대지가 접한 도로의 폭이 기준도로 미달인 경우 도로 확보를 위해 건축물을 후퇴시켜야 하는데 이렇게 후퇴된 부분은 대지면적 산입에서 제외됩니다.

 

건축면적이란, 건물 전체의 면적을 의미하는 것이 아니라 대지면적과 마찬가지로 건물을 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때 보이는 면적을 말합니다. 수평으로 투영시켜 보는 면적이기에 '수평투영면적'이라고도 부릅니다.

 

이때 외부 벽체의 바깥선이 기준이 되는 것은 아닙니다. 벽체의 중심선을 기준으로 계산하기 때문에 건축물을 실제로 위에서 내려다 볼 때 눈에 보이는 면적은 건축면적보다 조금 더 크다고 할 수 있습니다. 땅값이 비싼 지역의 주택에서 이 건축면적을 조금이라도 더 얻어내고 싶다면, 태양열 에너지를 주된 에너지로 사용하면 약간의 특혜가 주어진다는 것도 알아두세요.

 

백 평의 대지에 건폐율이 60%라고 한다면, 건물을 위에서 내려다보았을 때 면적이 60평을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 하지만 건축물이 성냥곽처럼 반듯한 육면체로만 세워지는 것은 아니기 때문에 실제로 건축면적을 산정하는 일은 단순하지가 않습니다.

 

건축면적에 포함시키지 않는 예외가 있기 때문입니다. 예를 들어 처마, 차양, 단독주택이나 공동주택의 발코니(주택이 아닌 건물의 발코니는 제외) 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물들은 튀어나오면 끝에서 1m를 후퇴하여 계산합니다.

 

이 뜻은, 일반 건물에서 건축면적을 증가시키지 않고 처마가 벽체로부터 튀어나올 수 있는 거리는 1m 뿐이라는 이야기입니다. 주택의 현관 위에 처마를 넓게 만들면 출입시에 비를 피할 수 있지요? 하지만 동시에 출입하는 사람이 서너 명만 되면 그 1m의 폭으로는 비를 막을 수 없습니다. 그래서 실제로는 폭을 2m 이상으로 만들고, 그 처마 넓이의 절반은 구멍을 뚫어 놓습니다. 이렇게 하면 그 처마의 폭이 1m로 인정되기 때문이지요.

 

물론 나중에 그 구멍은 거주자가 유리 같은 것으로 덮어놓고는 합니다. 그 구멍을 막아버리면 법을 위반하는 것이기 때문에 제재를 받게 됩니다.

 

어떤 경우에서든지, 지상에서 1m 이상의 높이에 있는 것은 모두 건축면적에 포함됩니다.

 

건축면적이 얼마로 계산되는가 하는 문제는 법이 요구하는 건폐율을 만족시키는가 아닌가를 결정짓습니다. 그렇기 때문에 대단히 민감한 문제입니다. 그러므로 투자들은 건축면적에 포함이 안 되도록 하는 경우들이 무엇인지를 잘 알아야 합니다.

 

건폐율이 현재의 규정보다 더 완화되어 있었을 때 지어진 건축물의 경우 재건축을 한다면 기존 건물보다 면적이 작은 건물을 갖게 됩니다.

 

기존 건물의 사용면적을 더 늘리려는 경우 역시 그 증가된 면적이 건축면적에 포함되어도 괜찮은지를 판단하셔야 합니다. 건축 관련 공무원들은 모든 불법 건축물에 대하여 제재를 가하는 것임을 꼭 기억해두세요. 몰랐다고 해서 봐주지 않는다는 말입니다.