부동산 투자자는 지역, 지구, 구역, 권역을 구별해야 돈 번다!

" 토지이용계획확인서 ㅡ 지역, 지구, 구역, 권역 정리! "

 

땅을 구분하는 데 가장 핵심적인 용어가 3개 있습니다. 바로 지역 / 지구 / 구역 입니다. 헷갈리는 용어들이지만, 이 용어들을 제대로 이해하느냐 아니냐에 따라 부동산 투자 성패가 좌우될 수 있습니다.

 

 

먼저 대한민국은 5개 지역으로 나누어집니다.

 

도시지역 / 준도시지역 / 농림지역 / 준농림지역 / 자연환경보전지역

 

여기서 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘지요. 이러한 지역들을 용도지역이라 부릅니다. 용도지역이란 쉽게 얘기해서 "그곳에서 사람들이 무슨 일을 할 수 있는지를 명시하는 것"이라고 이해하시면 됩니다.

 

즉 주거지역은 사람이 주로 주거를 하는 지역이고, 상업지역은 주로 장사나 사업을 할 수 있는 지역이며, 공업지역은 주로 공장이나 산업시설을 세워 일할 수 있는 지역입니다. 녹지지역은 농업 같은 것을 하는 지역이고요.

 

이러한 지역구분은 좀 더 세분화되어 있습니다. 주거지역은 전용 / 일반 / 준주거지역으로, 상업지역은 중심 / 일반 / 근린 / 유통 / 전용 상업지구로, 공업지역은 일반 / 준공업지역으로, 녹지지역은 보전 / 생산 / 자연 녹지로 분류됩니다.

 

사람의 활동을 제한하는 것이므로 일반 주거지역과 근린상업지역이 겹치거나 준주거지역과 자연녹지지역이 겹치는 등과 같은 중복 지정은 있을 수 없습니다.

 

그러나 사람들이 마음대로 건물을 짓게 되면 주변환경과 어울리지 않는 경우가 많겠죠! 보기 싫은 경관이 만들어질 것입니다. 그래서 나타나는 것이 '지구'입니다. 흔히들 '용도지구'라고 하지요. 예를 들어 같은 주거지역이라고 할지라도 주변 환경에 따라 용도지구가 달라 건축 제한을 받는 정도가 달라지는 것입니다.

 

이러한 용도지구에는 풍치지구 / 미관지구 / 경관지구 / 아파트지구 / 고도지구 등이 있습니다. 용도지구는 이처럼 건축물들의 모양이 주변환경과 조화를 이루도록 하기 위한 것입니다. 모양과 관련된 것이므로 2개 이상의 지구가 중복지정 될 수도 있습니다. 예를 들어 고도지구와 경관지구를 중복 지정하거나 상업지역에 미관지구와 고도지구를 중복 지정할 수 있습니다.

 

준도시지역 역시 전체적인 모습이 조화를 갖추도록 하여야 하기 때문에 취락지구 / 산업촉진지구 / 운동휴양지구 / 집단묘지지구 / 시설용지지구 등으로 나뉘어 집니다.

 

하지만 사람들의 활동에 따른 구분이나 건축물의 모양을 논의하기 전에 개발 자체에 대하여 어떤 제약이 주어질 수도 있습니다. 개발제한구역 / 상세계획구역 / 군사시설보호구역 / 농업진흥구역 / 농업보호구역 / 공원구역 / 공원보호구역 / 상수원보호구역 / 수질보전특별대책지역 / 문화재보호구역 / 토지거래신고구역 등등이 그러한 경우인데, 대부분이 '구역'이라는 용어가 사용되고 있습니다.

 

농업지역은 농업진흥구역 / 농업보호구역으로 나뉩니다. 흔히 그린벨트라고 불리는 곳의 정확한 명칭은 '개발제한구역'이며 녹지지역의 일부입니다. 그러나 산림법에 의한 구분에서는 지역, 지구, 구역의 구분이 없이 모두 임지로만 구분되는데 보전임지(생산임지와 공익임지)와 준보전임지가 이에 해당됩니다. 보전임지는 농림지역에 속하며 준보전임지는 준농림지역에 속합니다.

 

한편 수도권에 인구가 집중되는 것을 방지하고자 또 다른 구분이 수도권정비계획법에서 주어지는데 여기서는 권역이라는 말이 사용되지요. 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역이 그것인데 과밀억제권역과 성장관리권역은 인구집중을 억제하기 위하여 설정한 것입니다. 자연보전권역은 한강의 수질을 보호하고 수도권 주변의 자연환경을 보호하기 위하여 지정된 것입니다.

 

이상이 지역, 지구, 권역의 개념입니다. 대부분의 토지이용계획확인서를 교부 받으면 기재되어 있으므로 실제 투자에서는 비교적 손쉽게 내용을 파악할 수 있을 것입니다. 하지만 건폐율과 용적률은 기록되어 있지 않으므로 조례에서 확인해야 합니다.