서울 아파트 전세가율 소폭 반등에도…'집값 횡보' 이어갈듯

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서울 아파트 전세가율 소폭 반등에도…'집값 횡보' 이어갈듯

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Fact
 1. 23년 5월 서울 아파트 전세가율 50.87% (전달 대비 0.07%p 소폭 오름)
 2. 서울 아파트 전세가율 지난해 8월 54.7% 이후 지난달까지 8개월 연속 하락
 *전세가율 낮으면 매매가 > 전세가 -> 집값 과대평가
 *전세가율 높으면 갭차이 적어 갭투자 늘어나
3. 전세가율은 매매 시장 선행 지표로 활용돼 - 집값을 받쳐주는 역할 하는 전세가가 오르면 갭 활용해 매매가격도 오르기 때문
4. 전주 대비 매매가격증감률 -0.13% (1일) -0.12% (8일) -0.17% (15일)

의견
 1. 이전 전세가 소폭 반등은 일시적인 현상에 가깝다고 입을 모아 
 2. 이달 서울 입주물량이 없어 전세가격이 내려갈 요인이 없었고, 매매가격이 상대적으로 더 큰 하락률을 보이다보니 전세가율 올라간 것으로 분석
 3. 매매가격 반등도 쉽지 않을 것으로 내다 봐 - 서울 하반기 입주 물량이 1만가구가 넘어 전세가격 하방 압력이 더 커질 수 있어
 4. "서울 강남을 중심으로 대단지 입주물량이 있어 전세가격이 상승하기 쉽지 않을 것으로 보여"
 5. "급매물이 소진되며 거래량이 회복하고 있지만, 시장을 반전시킬 호재는 보이지 않아 당분간 보합세 흐름 이어질 것으로 보여"

 

→ 8개월간 연속적으로 하락해왔던 서울 아파트 전세가율이 소폭 상승했다고 한다. 전세가율이 상승하는 경우는, 전세가가 오른 경우와 매매가가 떨어지는 경우에 해당한다. 두 요인 모두 작용했다고 볼 수 있다. 하지만 이는 5월 서울 입주물량이 적었기 때문에 일시적인 현상으로 보고 있다. 이번 하반기에는 수도권 신규 입주 물량이 많기 때문에 이 전세가가 지속적으로 오르기 보다는 가격이 횡보를 이어갈 것으로 분석한다. 이론적으로 전세가는 실거주가치를 보여주는 지표이지만, 이런 경우에는 단순히 전세가가 조금 반등했다고 해서 실거주가치가 올라간 것과는 무관하다.