아파트값 5차 파동 : 주택임대사업자 제도의 영향력

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쌓여있는 미분양아파트가 10만 가구에 이르는데 전세값이 계속 오르자... 전용면적 25.7평 이하의 주택 5채 이상을 매입하여 5년 이상 임대한 후 팔면 양도세를 면제해 주는 주택임대사업자 제도를 시행한 것이다. 미분양주택으로 임대주택사업을 하도록 유도, 임대주택시장을 활성화하며 전세값도 안정시키는 두 마리 토끼를 잡기 위해서였으나 한편으로 다주택 소유를 인정한 것이었다.

 

주택임대사업자제도는 실상 '다주택 소유'를 인정하는 것이기 때문에 정치적으로 사람들의 호불호가 확 갈리는 제도이다. 투기를 조장하는 '나쁜 제도'라고 비판하는 편이 있고, '오히려 전세를 제공함으로써 전세가 안정에 기여한다'고 좋게 보는 편이 있다. 어떤 것을 선호할 지는 개인의 입장이지만, Fact만 따진다면 주택을 투자로 하는 사람들에게는 세금을 줄여주는 방안이기 때문에 투자를 활성화시키는 가장 최종 보스(?) 정책이라고 할 수 있다.

 

이 정책의 가장 큰 리스크는 투자자가 주임사의 혜택을 믿고 투자를 한 후, 정책이 폐지되는 경우이다. 실제 지난 정부에 있었던 일이다. 중간에 정책이 없어져 버리면 다주택에 대한 보유세, 양도세 등의 세금을 고스란히 토해내야 하기 때문에 손해로 나타나기 때문이다. 투자자들에게 손해란 고문과도 같은 것이다.

 

그렇다면 주임사는 어떤 상황에서 정부가 내미는 카드일까? 위에 나와 있는 구절처럼 '미분양아파트가 10만 가구'에 이르러서야 꺼내는 정책으로 보인다. 주택경기가 전혀 활성화 되지 않고, 주인이 없기 때문에 전세도 없는, 그런 최악의 상황일 때 내미는 카드인 것이다. 왜냐하면 이 카드는 말 그대로 투자자들의 행동을 촉발할 수 있는 카드이기 때문에 (물론 투자자들도 전세가를 높게 받을 수 있다고 판단할 때 들어가겠지만) 정책 자체가 '상승을 유도'하고 있기 때문이다.

 

집값 상승 유도 정책은 적어도 우리나라에서만큼은 굉장히 민감한 이슈이다. 집값 안정 = 서민 경제 안정이라는 인식이 뿌리 박혀 있기 때문에 정부 입장에서는 쉽게 펼칠 수 있는 정책이 아니기 때문이다. 실제로 지난 상승기에 가장 많은 비판을 받은 제도이기도 하다. 임대인을 위해 만들어졌기 때문에 "집값을 올린 주범"이라는 것이다.

 

2022년 11월 현 시점에서 정부가 주임사를 이야기하지 않는 이유는 어떤 맥락에서 기인한 것일까? 지난 5-6년간 상승장이 이어져 왔는데, 지금 이제서야 몇 개월 동안 하락세를 보이기 시작했다. (영끌족을 제외한) 서민 입장에서는 집값이 충분히 떨어져야 한다는 심리가, 경제는 더 나빠질텐데 집값은 어떻게 될까 하고 지켜보는 심리가 만들어지고 있는 와중에 주임사는 꺼낼 카드가 전혀 아닌 것이다. '이제서야 떨어지기 시작하는데' 집값 상승 카드를 내놓는다면 그 파장은 어떻게 감당할 것인가? 더군다나 정부 입장에서도 지금은 충분히 떨어지지 않았다, 미분양이 진행되고는 있지만 심각한 정도는 아니다, 즉 "두고봐야 한다"는 입장이라는 걸 확인할 수 있다.

 

만약 언젠가 지금 하락장이 짙어져서 책과 같이 미분양이 10만 가구 이상이 나고, 집값이 거의 5~6년 전으로 다시 돌아가고, 거래가 도저히 일어나지 않는다면 어떻게 할까? 적어도 지금 정부는 여지 없이 주임사 카드를 꺼낼 것이다. 그렇게 되면 투자자들은 당연히 움직이기 시작할 것이다. 상승세는 꽤 빠르게 나타나기 때문에 빠른 '선진입'을 해야 한다고 한다. 투자자들은 그때를 위해서 미리미리 입지를 알아두고, 물건 고르는 안목을 키워두고, 협상력을 길러야 한다.

 

같이 읽어보기 : https://now.rememberapp.co.kr/2020/07/08/9005/